DPE F ou G : peut-on vendre son logement ? Ce qu'il faut faire avant de vendre ou de louer

Les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), les fameuses « passoires thermiques », sont soumis à des règles de plus en plus strictes. Audit énergétique obligatoire pour vendre, interdiction progressive de louer, gel des loyers : si votre bien est concerné, voici ce qu'il faut savoir en 2026, et comment l'anticiper.

Peut-on vendre un logement classé F ou G ?

Oui. Aucune loi n'interdit de vendre une maison ou un appartement classé F ou G au DPE. Les interdictions qui existent concernent la location, pas la vente. Vous pouvez donc vendre votre bien en l'état, sans avoir fait de travaux au préalable : aucun travail de rénovation n'est imposé au vendeur.

Ce que la loi exige, c'est d'informer l'acheteur :

• pour un appartement en copropriété classé F ou G : le DPE suffit, comme pour n'importe quelle vente ;
• pour une maison (ou un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire) classée E, F ou G : il faut en plus un audit énergétique, détaillé ci-dessous.

En pratique, la vraie question n'est pas « ai-je le droit de vendre ? », mais « à quel prix ? ». L'acheteur sait qu'il devra faire des travaux, surtout s'il veut louer le bien, et il en tiendra compte dans son offre.

Vendre une maison classée E, F ou G : l'audit énergétique est obligatoire

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de réaliser un audit énergétique, en plus du DPE. Depuis le 1er janvier 2025, l'obligation s'étend aux logements classés E, et elle concernera les classes D à partir de 2034. L'audit doit être remis à l'acquéreur dès la première visite.

Ce document va plus loin qu'un simple diagnostic : il propose des scénarios de travaux chiffrés, en plusieurs étapes, pour atteindre au minimum la classe B, avec une estimation du coût. Il est valable 5 ans. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés par cette obligation.

L'audit est à la charge du vendeur, comme les autres diagnostics. Sans lui, la vente peut être retardée : le notaire le demandera pour la promesse de vente.

Louer un logement F ou G : le calendrier des interdictions

Pour la location, la loi Climat et Résilience fixe un calendrier progressif. Un logement jugé « indécent » sur le plan énergétique ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement :

• depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ;
• à partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F ;
• à partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E.

Par ailleurs, depuis août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être augmenté, ni lors du renouvellement du bail, ni lors d'un changement de locataire. Pour un propriétaire bailleur, connaître précisément la classe de son logement est donc devenu indispensable.

Réforme de 2026 : votre logement est peut-être sorti des passoires

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué pour les logements chauffés à l'électricité : le coefficient utilisé pour l'électricité a été abaissé, ce qui améliore mécaniquement leur étiquette. De nombreux logements autrefois classés F ou G passent ainsi en E, voire mieux.

Les DPE réalisés avant cette date restent valables, mais il peut être intéressant de faire le point : un logement qui change de classe peut redevenir louable, ou échapper à l'audit énergétique lors de la vente. Attention aussi aux DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, qui ne sont plus valables (voir notre article sur la durée de validité des diagnostics).

Quel impact sur le prix de vente ?

Un DPE F ou G a un effet mesurable sur la valeur d'un bien : les acquéreurs intègrent de plus en plus le coût des travaux futurs dans leur négociation. À l'inverse, un audit énergétique bien présenté, avec un plan de travaux clair, rassure l'acheteur et limite la décote. Dans l'Hérault, les maisons de village anciennes, comme dans les centres de Lunel ou de Castries, et les villas des années 1970-1980 sont les plus souvent concernées.

Faut-il faire des travaux avant de vendre ?

Ce n'est pas obligatoire, mais cela peut valoir le coup. Tout dépend de l'écart entre le coût des travaux et la décote que vous éviteriez. Deux stratégies sont possibles :

• Vendre en l'état : c'est plus rapide, et l'audit énergétique donne à l'acheteur un chiffrage clair des travaux. Le prix sera négocié en conséquence.
• Faire quelques travaux ciblés pour gagner une ou deux classes, puis refaire le DPE : le bien devient plus attractif, notamment pour les investisseurs qui veulent le louer.

Les travaux qui font le plus souvent gagner une classe sont l'isolation des combles, le remplacement d'un chauffage ancien (convecteurs électriques, vieille chaudière), l'isolation des murs et le remplacement des menuiseries simple vitrage. Avant d'engager des frais, un DPE projeté permet de savoir quelle classe ces travaux vous feraient atteindre. Des aides publiques existent ; leurs conditions changent régulièrement, renseignez-vous auprès d'un conseiller France Rénov'.

Nos conseils

• Faites réaliser votre DPE suffisamment en amont de la mise en vente ou de la relocation, pour avoir le temps d'anticiper.
• Demandez un DPE projeté : il simule la classe obtenue après travaux (isolation, changement de chauffage, menuiseries) et vous aide à choisir les travaux les plus rentables.
• Si votre budget le permet, quelques travaux ciblés peuvent faire gagner une classe énergétique, et rendre votre logement de nouveau louable.
• Présentez l'audit énergétique comme un outil de négociation transparent plutôt que comme une contrainte : les acquéreurs apprécient la clarté.
• Regroupez DPE, audit et autres diagnostics en une seule visite. Consultez nos tarifs et la liste des diagnostics obligatoires.

Questions fréquentes

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